房地產開發商如何推行ISO9001?房地產行業推行ISO9001有什么要求?房地產行業推行ISO9001有什么作用
一?房產開發商面臨的形勢和特點
隨著國民經濟的不斷增長,消費者消費水平的日益提高,房地產開發商面臨巨大的商機,特別是住宅建設篷勃發展?可是面臨的問題卻也很多:1)可供開發的用地資源減少;2)房地產企業面臨重新整合?兼并?重新洗牌的局面;3)更大的(地區性?區域性)房地產巨頭(包括國內?國際)將進入相對來講利潤率較高的這一市場?
由于資源減少?內部整合?競爭加大,許多房地產企業為搶占市場,便盲目開發,造成了許多的閑置樓盤?"爛尾樓"?房地產企業如何生存和發展?除了資金?設備等硬件外,更重要的還是靠管理?靠選擇最優的供方?提供最滿意的服務和對過程的合理控制,通過管理逐步地降低我們的不合格率,最終目的是通過有效的管理提供既成本低又服務好的房產給顧客?
房產開發業屬服務業,它不是什么都能做的公司,也就是說不象制造業或其他行業有很強的技術性,有很多工作可以由專業的公司來替它做?例如:策劃?地質勘探?設計?監理?施工?銷售?物業管理等?因此,對于房產開發公司來說,決策和管理是它最重要的二個環節,做好開發的相關決策,管理好每一環節包括對供方的管理?管理決定企業的盈虧,管理得好,不僅能創造可觀的利潤,還能永續生存和發展下去?
二?推行ISO9001的好處
國際上最通用是ISO9001,它要求對所有直接或間接與質量相關的因素均加以控制,要求做到說?寫?做一致,如果企業把自己好的經驗寫成規范化的文件,然后嚴格按照文件去執行,又有多少不合格產生呢?(包括操作上的不合格?房屋不合格?服務不合格等)
如果我們照ISO9001的標準運行下去,對內:我們就可以強化自身的管理,提高員工的質量意識;對外:可以加強市場競爭力,給顧客以信心?
通過ISO9001認證并不代表質量馬上就能提高,一切都會好起來,它需要在已建立的這套國際質量管理的基礎上,不斷循環運行下去,而且還要結合企業自身情況做到合理運行,才能達到以上的這些好處?現在,談談企業推行ISO9001過程中的幾個重點問題?
三?推行ISO9001的重點
(一)把顧客放在首位:作為服務業,最重要的是顧客的滿意程度,有了他們,企業才有生存和發展的可能?因此我們在推行ISO9001時,一切活動的目的都要圍繞顧客滿意而進行?
1?制定方針時,要考慮客戶滿意;
2?制定目標時,要有客戶滿意的具體數值;
3?以任何企業自己認為合適的方式向員工宣傳:顧客滿意的重要性,員工自己的工作對顧客滿意有多大的作用;
4?定期測評顧客對本企業的滿意程度,如未達標,應制定相應的措施整改;
5?重視顧客反饋,包括意見或抱怨,作業企業改進的依據?
6?與顧客有關的合同簽訂前,要進行充分的評審,以確保企業有能力滿足顧客要求?
為此,我們可建立相應的文件,如:質量方針?質量目標?客戶滿意度測量程序?客戶溝通管理程序?合同評審程序等等?
(二)識別房產開發業關鍵點
1?規劃和策劃:做好開發規劃,定出欲開發地塊的目標后,再進行策劃?策劃可請專業的策劃公司進行,考察開發地塊周圍的情況,包括交通狀況?人群結構?消費能力?開發潛值等?通過評審后,制定開發計劃,確定開發進度?開發項目人員的職責?應遵循的法規?所需的資源等?以上規劃一旦被批準,一旦被批準則作為整個房地產開發的基礎?
該環節是所有開發活動的基礎,因此在決策上要把好關?對它的控制可建立相關合理可操作性的文件,進行人員資格認可,把好評審觀等等?
2?對供方的管理:對策劃公司?勘探機構?設計院?監理?施工單位?銷售公司?物業公司等,由于他們專業的公司,房產開發公司對他們的控制主要可通過如下途徑進行:通過招標或其他方式選擇最佳的供方進行合作,合作過程中進行充分的溝通,提供詳細的資料,進行嚴格的審查和檢驗,訂立合同等?
按照ISO9001標準的要求,可制定相關文件:如招標管理?監視和測量管理?開發過程控制?合同等,對與相關供方的溝通應留下記錄?對管理供方的人員要規定資格要求?
3?工程質量監控:房地產開業發雖沒有直接建筑的權力,外包給建筑公司進行施工,但不能免除企業提供合格產品給顧客的責任?所以房地產開發企業應在其施工過程的適當階段進行質量監控,包括派監理公司進行日常監理,派公司質量部人員在基礎部分?每層結構完成?主體封頂?竣工各階段進行檢驗或驗收?監控主要包括對其檢驗報告的審核,對施工進度的審核,要非常嚴格,不能馬虎?
按照ISO9001標準的要求,應建立一系列相關文件,以規定對質量監控的相關要求?并對負責質量監控的人員的資格進行認定?監控的記錄要保留等等?
質量監控管理得好,是提供顧客好產品的關鍵,否則就會降低信譽,造成不可估量的損失?
例:上海某房產開發公司開發的一幢小高層,顧客住進去沒多久就出現墻體下陷現象,后來媒體曝光,房產公司也賠了不少錢,上海很多人也知道了這件事???究其原因,可能在勘探上出現對承載力量的誤探外,還有可能是設計上出現問題,但最大可能是在質量監控上出現問題----比如可能有不合格材料進場,現在建筑業大多存在一個問題:水泥安定性的檢測報告一般要10天才能出來,但施工單位為趕工期,往往不等報告出來,就提前使用了,造成房屋質量問題,這就需要開發公司在審核上嚴把關?開發公司應該在所有基礎-主體-竣工的每一環節上做好質量監控工作?
所以說在以上的關鍵控制點上,企業千萬不能馬虎,要建立合理而又完善的文件體系,要確定人員的職責與權限,還要指派合格的人員上崗,適當階段要進行嚴格的檢驗和評審,使用的相關設備/監測器具要確保是適宜的?
(三)注意要符合法律法規等相關規定
符合ISO9001法律法規和其他相關要求的規定,是企業永續經營的基礎?因此,任何時候,無論何企業,都不能違反法律法規要求?對于這點,企業應廣泛宣傳給員工,讓其明白在其工作中時刻牢記遵守法律法規的重要性?
房地產開發業共分一級?二級?三級?四級?臨時資質,并有各自的法定開發范圍?企業應根據自己的實際情況申請ISO9001認證范圍?
對于國家和地方法規的了解,要隨時掌握和更新,比如:要求房產開發公司必須和物業管理脫鉤的不要自行進行物業管理,要求招標要公開公平公正的就不要私下議標?在與計委?土地局?人防辦?消防部門?自來水?供電局?開發辦等相關部門的溝通方面,要嚴格按程序辦事?
(四)文件方面
房地產開發業屬服務業,在推行ISO9001時較之制造業有許多的靈活性,要根據企業具體情況具體分析,不要死搬標準?房地產開發業可除標準中要求的六個程序文件必須建立以外(文件控制?質量記錄控制?內審管理?不合格控制?糾正措施?預防措施),其余的可以用流程圖?表格或其他任何形式來表述?若要建立程序文件,則可建立如下:房產開發策劃?教育培訓?設施設備管理?房地產規劃管理?招標管理?供方控制?房產租售管理?房產開發過程管理?顧客溝通和滿意度測量?監視和測量設備管理?數據分析等?
此外,還可以建立一些可操作性的指導性文件或規范等來補充程序文件的不足?如:所有委托供方進行操作的過程,均可以合同或指導性文件來加以控制?
房產開發公司,對新樓盤的開發,一般體現在開發策劃上?具體設計一般由施工總承包商外包給設計院執行,對于ISO9001標準中7.3的條款,開發公司適用7.3.1,可形成房產開發策劃程序,其余均外包,用相應的規范約束外包單位就可以了,不一定形成設計和開發的程序文件?除非一些高級別的開發公司,自已有設計資質自行設計的,則適合形成設計和開發程序文件?
開發公司一般沒有顧客財產,可以刪減ISO9001標準中7.5.4的要求?
總之,房產開發業,在推行ISO9001時,要注意建立合理的?適合自已具體情況的文件體系,然后再按文件要求嚴格執行,再注意留下相應的記錄,作為找出問題后改進的依據?還要注意在任何情況下,都不能有欺瞞顧客的行為,也不能違反法律法規?做到以上,不僅能順利通過ISO9001認證,而且還能真正提升自己的管理水平?
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