程序文件案例：房地產項目可行性研究和投資決策的控制
程序文件案例：房地產項目可行性研究和投資決策的控制
1目的
通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可行性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。
2范圍
本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。
3職責
3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議；
3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。
3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。
3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。
4.控制程序
4.1項目可行性研究的前期準備工作
4.1.1由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。
4.1.2依據《市場調研管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。
4.1.3財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。
4.1.4依據《政策法規收集管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。
4.1.5策劃與營銷中心根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。
4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審核、總經理審批。
4.2項目可行性研究
4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。
4.2.2可行性研究主要內容:
4.2.2.1項目開發必要性分析:
a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃；
b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；
c.分析項目建設規模是否合理。
4.2.2.2項目開發條件分析：
a.項目位置是否合理，是否符合城鎮規劃和國土管理的要求；
b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證；
c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;d.拆遷工作是否可行，周圍環境是否有利于項目建設。
4.2.3由策劃與營銷中心負責，財務與資產經營部配合，進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價，并計算評價項目經濟效益的各項指標，主要內容包括：
a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;
b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;
c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;
d.項目費用的鑒別和估算;e.項目利潤預測。
4.2.4項目財務效益分析
由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括：
a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；
b.財務動態分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等；
c.財務靜態分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；
d.根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。
4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求，對不確定性進行分析：
a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；
b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析；
4.2.6策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。
4.3可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經總經理批準后，委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。
4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容：
a.項目開發的必要性分析；
b.項目開發條件分析；
c.基本經濟數據的測算與分析；
d.項目財務效益分析；
e.項目不確定性分析；
f.項目分析結論。
4.4項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。
4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責聯系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。
4.4.2可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后，報集團公司進行最終決策。
4.5經批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規定執行，由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。
4.6對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及《檔案管理辦法》的規定，進行收集、保管和歸檔。
5.支持性文件
5.1《市場調研管理辦法》
5.2《政策法規收集管理辦法》
5.3《檔案管理辦法》
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